新房日均成交量跌了近一半

作者 新融達     來源 新融達
2010-07-13

       “上半年長沙樓市交出來的答卷是比較穩健的。”長沙市房屋產權管理局信息中心主任曾鋒分析認為。據統計,上半年長沙月平均上市房源達百萬平米以上,供應量同比增長逾六成。有業內人士認為,這與上半年恒大、萬科等品牌開發商大量推盤密切相關。從上半年的銷售情況來看,購買力也相當強勁。上半年最高外網簽約量曾經突破800套/日,在“開始宏觀調控”的5月份,外網簽約量則開始降至400-500套/天的水平,而至6月,有時候已只有300套/天,相當于日均成交量跌了近一半。

  顯然,樓市新政的政策效力正在逐步顯現,長沙購房者的心態和開發商營銷策略也出現了新的變化。新政嚴逼之下,樓市必然進行調整已成共識。只是,對于調整時間節點和力度,以及區域差異,市場上有著不同的看法。“國家遏制房價過高過快上漲的態度仍然非常堅決,房地產調控措施在下半年全國各地(特別是大中城市)將進一步得到落實。”曾鋒認為,如果調控的預期和目標還沒有達到,二、三線城市的房地產職能部門將會進一步落實相關政策和要求。另一個值得關注的趨勢是,房地產信貸監管將會更加嚴格,金融信貸對房地產的支持力度將會明顯減弱。

  “長沙房價將由上半年的高位盤整,在下半年出現一定回落,長沙樓市或將進入一段時期的調整期。”曾鋒判斷,屆時,只有定位比較準確的產品,才能在市場保持住有競爭力的優勢。與會嘉賓認為,在炒房需求被打壓的情況下,針對剛性需求的100平米以下中小戶型、價位在5000元/平方米以內或左右的房子,只要產品質量、戶型設計、樓盤規模、區位配套定位比較到位,即使在長沙樓市可能會面臨的調整期,也將是相對受購買者歡迎的。會上,也有相關政府部門人士認為,在下半年,政府也會繼續規范房地產市場秩序,加強土地供應管理和商品房銷售管理,防止長沙樓市大起大落。  記者邵中兵

  [專家]

  會調整,不會有大起落

  長沙市房產局信息中心主任 曾鋒

  今年,盡管遇到了市場銷售開始下滑的情況,但市場供應量每月保持在100萬平方米以上,說明長沙市房地產開發的建設規模和供應規模保持比較充足,不過,交易規模在逐步下滑。因此,雖然上半年價格穩中有升,但我們預計下半年會有一個明顯的轉折,可能會進入一段時期的調整期,但不會有大的起落。我們認為盡管國家的宏觀調控對市場會產生很大影響,但目前長沙剛性需求依然比較旺盛。今年,長沙地鐵地開通、城際軌道規劃的通過和開工,預示著長沙的城市化快速發展過程還在全力推進,剛性需求依然會保持在較高水平。因此,我們認為中小戶型、中低價位的產品依然會保持旺銷。

  空置率較高不是好信號

  長沙市房產研究中心主任 陳敦旭

  現在,全國一線城市有比較明顯的量跌價穩的現象。我個人認為下半年長沙樓市將有所調整,但具體的調整期限,我認為很難說,價格調整空間也是有限的。長沙目前的樓市空置率比較高,這與長沙的購房者有密切的關系。2008年,長沙有54%的購房者來自外地,2009年長沙有56%的購房者來自外地,我估計今年將突破56%,外地人在長沙購房真正在長沙居住的很少,這部分的購房者主要是投資或投機性需求居多,也就增多了長沙的空置率住房。

  樓盤品質提升空間還很大

  中原地產湖南分公司總經理 胡治鋼

  對后勢的研判,我比較樂觀。我這里也有新政前后的數據對比,新政調整之前,長沙市場總共新推盤47次,平均解籌率55.8%,新政之后新推了57次,解籌率是50%左右,從這個數據來看,下降不大,市場不是那么悲觀。我們發現2008年有一個現象,08年的月成交量應該是37萬平方米,那是長沙市最冷的時候,但價格依然是堅挺的,因為長沙市的成交價格本來就不高,如果成交量還沒有跌到08年的成交量時,何談價格往低走呢?看后市的話,成交量可能會有所調整,但價格要下跌是很難的。不過,長沙樓盤的品質還有一個很大的提升空間,我們要把客戶的需求了解得更透一點兒,項目定位做得更精準一點兒,不管下半年樓市如何變化,我想企業都能應對過去。

  開發商需要更多迎合購房者

  瀟湘晨報首席記者 文潔

  “理性”是下半年的關鍵詞,這一次是經濟結構調整,政府不可能在短期內出臺“取消二套房”之類的政策。下半年長沙樓市可能會出現價格分化,一些在中心區域樓盤會出現相對較高的價位,而市郊樓盤,如果供應量過大,下半年會出現價格的一部分下降。沒有不好的市場,只有不好的產品,下半年的競爭仍然激烈,而顯然,品牌企業的號召力在市場上已經有比較明顯的帶動力,消費者對于品牌的信任度會越來越大,同時對產品的要求也會越來越嚴格。我們還是希望市場健康地發展,但平心而論,對于購房者來說要求很簡單,就是買他們能夠買得起的房子,買適合他們的房子,這對于開發商來說則是如何改變價值取向的問題。

  [開發商]

  走精品路線是真理

  長沙融科智地地產副總經理 曾志舜

  我們在項目建設之前,就會把整個項目的起點放得非常高,包括項目設計所請的設計公司、施工單位以及其他所有的合作單位都是業內頂級單位。因此,我們不追求太快的發展速度,但是對于品質的追求則會非常高標準。從長遠來看,我們對長沙房地產市場很有信心。今年上半年,我們推出的融科·紫檀項目,沒有樣板房,但依然銷售得很好。我們即將推出融科·東南海項目,三年前就拿下了地,一直在做研究,想把這塊地做成非常精品的項目,前期投入了大量的人力物力財力。我們會把精品化路線堅持到底。

  有資本支撐,不會淡市退縮

  新華都地產總裁助理 張帆

  新華都地產在長沙舉行亮相新聞發布會之后,很多朋友問我,新華都是不是在抄房地產的底?其實,從新華都在全國的布局來講,不是抄底。新華都作為一個財團型的企業,長沙這個項目是在三年前就開始醞釀的。應對市場變化,不同公司有不同措施,我們的思路是項目注重規模體量。新政出來后我們公司董事會的決策還是如期建設,我們會以一期的定位、建筑的品質來作為一個支撐點,也會在下半年加大投入,同步建設項目配套完整的教育體系,包括一所小學、一所初中(完全式),首先把完整的教育體系建設起來。如果市場出現調整期,我們遇到優秀的項目資產、項目團隊,可能會采取并購的形式。但那不屬于抄底,僅屬于布局。

  產品過硬,就能持續樂觀

  中鐵地產長沙公司副總經理 趙輝

  我認為,房地產業其實也就是普通制造業,房子也要做得像我們桌上使用的茶杯,任何一個產品都要質量過硬,才能有市場。國家選擇了16家單位以房地產開發為主營單位,包括中鐵,相信國家也是希望我們肩負起解決廣大人民群眾住房的社會責任。作為我們企業來講,房地產開發工作并不是我們創造最大利潤的投機板塊,而是在今后要長期經營為國有企業創效益,為住戶保值增值。我們要對市場保持積極的樂觀心態。

  開發計劃不會受市場影響

  中建信和地產營銷總監 錢榮

  對于短期市場的調整波動,我想這種調整應該會有,可能也會更加嚴厲一些。但是,作為一個把房地產業作為主業經營的國有企業,戰略經營是持續的,我們的應對是以不變應萬變,保持原有的開發節奏,開發計劃沒有進行任何調整,有的項目還在加緊開發進度。我們希望在不同時期有與市場相適應的產品推出,而不是受政策變化的影響來經營,這是作為一個開發商的目標。從去年開始,我們就以提升房地產產品品質為工作重心,從“兩觀”上提升產品品質,一是外觀;二是園林景觀。建筑質量是中建的優勢,我們自己的產品也是自己的內部施工隊伍在施工,在施工質量上絕對會精耕細作。

  做好品牌、找好定位是關鍵

  湖南嘉盛地產營銷總監 肖宇

  不管是市場行情好的時候還是行情差的時候,我們都在堅持走品牌路線,堅持把樓盤的品質打造好。公司在人才方面、行業歷練方面都在做充足的儲備。嘉盛國際廣場賣得非常好,一是因為在新政出臺前準確預判、開盤,抓住了整個市場行情,二是在新政出臺以后,我們開放了整層的樣板房,各種戶型都做了非常精致的樣板房向社會開放,我們還聯系國際知名品牌來整層購買嘉盛國際廣場,主要是尋找到合適的消費群體。


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