二套房“認房不認貸”?或遇執行難

作者 新融達     來源 新融達
2010-04-30

        21日,銀監會官員楊家才強調二套房認定應“認房不認貸”,目前由住建部會同央行、銀監會對二套房標準的制訂還在進行中。

  這與當前執行的二套房認定標準出現了根本性改變。而現在,雖然各銀行相繼“落地”執行房貸新政,但在二套房標準、改善型住房的認定和認定時間等問題上仍然“策不清”。

  在此次房貸新政出臺前,二套房認定標準是“是否利用貸款購買住房,且貸款是否已還清”。而此次楊家才指出,房貸新政的二套房認定將“以房為限,而不是以貸為限”。所謂首套房貸、二套房貸,首先購房單位是家庭而不是個人。

  一個家庭只要購買了一套房,再買房就叫二套。第三套房也是按家庭,不能證明是二套房的,那就是第三套房。“實行差別房貸政策時,主要以房進行劃分”。據介紹,房子套數需經房產管理部門的房屋登記系統查詢后,才能進行認定。

  “認房不認貸”操作難度很大

  “以房產為單位認定第二套或多套住房,或將是本次房貸新政中最為嚴厲的舉措之一。”長沙某股份制銀行房貸負責人表示,此舉對市場影響會很大,但實際操作難度也很大。目前,個人或家庭房產可在住建部門系統查詢,但與央行統一的征信系統相比,該系統至今尚未實現全國聯網。也就是銀行無法查明借款人在異地的房產信息。

  “目前尚未接到銀監會關于二套房認定的文件和通知。”湖南銀監局辦公室人士昨日表示。

  昨日記者聯系的多家銀行房貸負責人也表示,目前只能通過征信系統來確認客戶是否曾有房貸來認定“二套房貸”,諸如房產套數等均無法獲知。希望監管部門就“二套房”認定標準等細則問題盡快確定。

  “改善型住房”認可亦有分歧

  2009年,央行和銀監會曾聯合發文規定,“對已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住住房貸款政策執行”。

  今年以來,雖然監管機構未有明確的暫停通知,但包括中行等不少銀行已經不再執行該政策,或提高執行標準。但昨日記者咨詢發現,個別銀行對“改善型住房”的認定和操作卻并沒有完全消失。

  “只要在征信系統內查到有房貸記錄,再次辦理房貸,都將被視為二套房貸。”本周內,包括中行、交行、興業等多家銀行房貸負責人均表示。但昨日工行湖南省分行等少數銀行卻表示,由于國家并未明令禁止取消“改善型住房”優惠政策,他們對于“改善型住房”依然可以認定,并可享受首套房的首付和利率優惠政策。

  買賣日,申貸日,批貸日

  三時間認定不一,房貸松緊不同

  本報長沙訊 二套房貸的認定,除了以房為準,還是以貸為準“策不清”外,認定時間的不一,也導致了房貸松緊不同的局面。

  從看房、買房、貸款,中間要有很多步驟,以中信為代表的少數銀行以房屋買賣合同簽訂日為分界線,則意味著政策標準仍比較寬松,多數購房的民眾都將可以按照舊有的辦法來確定首付成數和利率。

  但是,多數受訪銀行人士表示,若以貸款合同簽署日為“界”的話,是最規范和合理的,但比前者較為嚴格。目前以中行為代表的多數銀行執行這一規定。

  而以北京銀行為代表的銀行則表示,應以房貸申請受理時間為界。在新政出臺時,對已受理且資料齊全的房貸申請,按照舊有政策執行。

  同樣,據記者調查,至少有兩家銀行仍執行較為寬松的二套房認定標準,即之前有過房貸記錄,如果房貸已結清,再貸款買房仍將視為首套房。如此一來,在其他銀行被認為是二套房甚至三套房的,在這兩家銀行則可享受首套房貸的優惠。也就是說,同樣一套按揭住房,在不同銀行,首付和利率相差甚遠。記者趙書生

  “市州有房,長沙查不到”

  本報長沙訊  二套房認定標準,越來越像一場羅生門。就在昨日媒體爆出消息,中國銀監會銀行監管一部主任楊家才公開表示,第二套住房的認定標準,以房屋數量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。這意味著,此前執行的“以貸認定”或許將被“以房認定”所取代。

  接下來的一個疑問是,如何確定購房人的房屋數量?中原地產機構分析師認為,目前住房聯網制度還不完善,曾經使用貸款購買的房產可以從銀行征信系統查詢,但是難以確定家庭名下的未貸款房產。“以房為限”的作用究竟有多大還要看政策細則出臺后的實施效果。

  一個現實是,對于信息全國聯網的銀行來說,查詢個人名下貸款信息,相對容易,但對于未貸款或者在異地購房過的個人信息來說,房地產管理部門“各地為政”的現狀,將使得“以房認定”存在相當大的執行難度。“個人的房產信息現在并沒有實現全國聯網,甚至于連全省都沒有。在寧鄉縣買了房子,在長沙市或許就查不到,更別說在地州市了。”長沙市房地產交易所相關負責人稱。記者文潔

  他城表現

  北京新房交易回落近四成

  據《新京報》報道  統計數據顯示,15日以來,北京新建住宅交易量持續在300套左右的低位徘徊,15日為483套,隨后日漸走低,20日回落至291套。6天時間,新建住宅交易量回落近四成。而15日以來,北京二手房房源新增6000套,相比之前平均水平增加50%。中原地產調查顯示,有20%的二手房房主已表示愿意降價。北京中原三級市場研究部預計,5月份北京二手房房價將回落30%左右,交易量也將下挫50%。

  上海豪宅“清倉式”掛牌

  據《新聞晚報》報道  5月新盤中,上海郊區及周邊樓盤較為活躍,而浦東開盤量則明顯減少。相比之下,二手豪宅市場波動明顯,據滬上房產中介門店反映,政策出臺后幾日內,掛牌量上升10%左右。不少投資客紛紛將手頭的三四套房源打包掛牌,要求比較迫切,并主動讓出5%左右的議價空間。相比之下,買家則陷入沉寂,上門看房數量大幅減少,部分客戶明確取消了原定的購房計劃,進入觀望。

  南京迅速跟進住建部新政

  據《南京日報》報道  針對住建部日前“要求房地產開發企業應將取得預售許可的商品房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格”的規定,近日,南京市相關部門向領取預售許可證的開發商迅速發出相應通知,還要求同時開盤,而不再是此前的30日。也就是說,南京調整后實施的政策將比國家規定還要嚴格,并且高度關注退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目。

  房子不多,沒訪客也不急

  連綿的春雨終于在今天停了下來,可是冷清了數日的樓盤售樓中心卻還是沒有緩過勁來,車馬人稀成為長沙各樓盤營銷中心的主旋律。在位于韶山南路的上海城營銷中心,除了一位意向客戶在與置業顧問交談外,剩余的四五名置業顧問均在各忙各的,有的在照鏡子補妝,有的在閑聊。當記者問到3期還有沒有房子賣時,置業顧問都懶得搭理,一名置業顧問頭都沒有抬地回答,“只有5樓以下有房子了,要么就是頂樓的了。”在剩余為數不多的戶型中,記者詢問了一套110平米的毛坯房。“這套戶型6100塊錢/平米,我們這里所有房子不分樓層一個價。”該置業顧問說而在一年前,上海城二期帶簡單裝修的房子也才4500塊錢/平米左右,記者隨后詢問還有折扣沒,被置業顧問一口回絕,“沒有折扣,總價68萬元左右,優惠3000。”  


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