最嚴厲樓市調控:不容誤判

作者 新融達     來源 新融達
2010-04-20

      “二套房首付提至五成”、“三套房或可不予放貸”等新近樓市調控政策,盡管在執行細節上仍存在混沌,但在不少專家和業內人士眼里,“這已是十年以來最嚴厲的一次調控”。某種意義上,這也是中央政府對中國樓市“越調控越漲”式“黑色幽默”、“總理不如總經理”式幽默嘲諷的最嚴厲回應。

  事實上,政策之嚴厲已經表明,中央政府已經意識到,正在尋求經濟結構重塑的中國經濟,已經不起房地產市場如此折騰下去了。一再的“被誤判”和“被規避”、“被看輕”,本輪調控不僅對市場是一次最嚴厲的拷問,或許更將佐證,其效力不容誤判。本報記者邵中兵 長沙報道

  中原地產研究董事程澐博士分析指出,2007年、2008年、及2009年,中國樓市兩興一衰的跌宕起伏,關鍵性的影響因素是融資環境及資金的流動性。在信貸緊縮的背景下,此次調控將對市場產生較大的影響。溫州炒房者老鄭則對記者表示,就他的判斷認為,這是十年來最嚴厲的樓市調控。現在,他身邊的人都停止了新的投資動作。

  不容僥幸  樓市調控基于國內經濟結構重塑要求

  一直以來,對于樓市的調控,政策成敗的“阿喀琉斯之踵”顯然是地方政府。“對于樓市的任何調控,最終都是對土地財政的求解。”中國人民大學教授陶然在接受記者采訪時認為。

  眼下的稅收體制下,賣地是地方政府最穩定和最值得依賴的收入。地方政府對于土地利益的追逐,與開發商逐利的方向一致,這也決定了幾乎以前每次調控,“卡殼”的地方都是地方政府。“我覺得調控沒關系,地方政府會想辦法的。”在調控山雨欲來的4月初,長沙東城一樓盤副總曾語氣篤定地對記者說。

  “房地產對地方政府發展和GDP政績的貢獻那么大,政府和銀行不會真的下殺手的。”對于自己和地方政府的曖昧關系,開發商向來很自信——地方政府不會真的打壓房地產。溫總理兩會調控房價聲音言之鑿鑿,北京連出三地王、各地房價飆漲,對中央的決心置若罔聞,這些背離現象一再出現的原因,正是開發商基于上述自信的基礎上。

  此次,不少開發商可能“誤判”了中央政府的決心。他們或許沒意識到,2009年房地產“救市”的確讓中國經濟挺過難關,但是也讓中央政府充分看到了房地產巨大的“裹脅”負能量。因為金融危機而中斷的調控,將會被重新推動。

  最狠一招  越過地方直接打擊樓市投機和投資

  對比2007年的樓市拐點主要由限制開發商融資和貸款為主,此次金融調控手段針對需求環節下手,傳達的核心在于抑制炒房和投機需求。

  興威集團副總經理萬鵬認為,這次調控不是簡單的提高首付,背后是對房地產價格上漲的重要推動因素——城市化速度進行了一定限制,這恐怕才是最影響未來市場走向的地方。

  同時,這次調控由于更多動用金融手段,給地方政府轉圜的余地前所未有地縮小了,甚至還首次直接明確了地方政府的責任。

  比如,在國務院4月17日下發的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(下稱“國十條”)中,將高房價“危害評級”調高至危害穩定的“高度”,并明確要求穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制,問責“工作不力”的地方。

  “土地稀缺的情況下,高房價和成本無關。”高策顧問總經理車輪認為,這次調控直指地方政府責任,盡管在操作層面還留有余地,已是一次很大的進步。

  “要求房價上漲過快的地方可以暫停三套房房貸,并且叫停非本地居民房貸等,這些金融政策可以跳過地方直接通過銀行實現,這才是讓我們緊張的地方。”昨日,上述項目副總開始對市場憂心忡忡。

  他們項目將于5月開盤,屆時將如何定價,將很大程度上取決于接下來的市場走勢,“而非成本”。

  決心堅定  遏制高房價目標已經相當明確

  從本報記者的調查發現,無論是炒房者,還是開發商,甚至樓市投資客,在此次調控猛藥之下,都認為感受到了政策效應在迅速顯現。“我們推盤會更謹慎吧,慢慢觀察。”河西一樓盤營銷負責人告訴記者。

  調控之下,房價剎車已成共識。不過,對于政策效應能維持多久,也成了市場各方的共同疑問。“如沒有后續政策跟進,包括加快保障性住房供應及流動性導出,市場仍不能擺脫‘越調控越漲’的魔咒。”萬鵬表示。回顧十年來的調控,不難發現萬鵬的擔憂不無道理。調控無效根本原因是政策制定者對于調控的橡皮筋心理——房價太高就打壓、需要GDP就松松,這在2008年調控遭遇金融危機時表現的尤其明顯,而不是“一根筋”調控到位。

  “本次調控措施的出臺不但增加了購房者的資金成本,而且切斷了其多次融資的源頭。因此,一旦諸多政策嚴格執行,則相當于掐住了其炒房的咽喉,對市場的沖擊可想而知。隨著政策的深入執行,購房需求必受沖擊,市場將再次陷入僵持,住宅成交量將在5月大幅下滑。”程澐判斷。“抑制需求是調控體系中的前期位置,還要看中期執行和后期方向。”中國人民大學教授陶然認為,在中央政府調控高房價的決心已經相當明顯的情況下,為達到調控目標,不排除還有后續政策出臺。


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