緊跟長沙,株洲新盤單價破4000元

作者 新融達     來源 新融達
2010-03-22

       ●日前,株洲縣一宗出讓面積為9.78萬平方米的地塊以1.53億元的高價成交,溢價8000多萬元,成為株洲縣出讓面積和成交總價的雙料“地王”。

  ●目前,在株洲市內,一些品質較好的小區二手房報價已突破3000元/平方米,其中株洲河西某樓盤二手房成交價已經超過3500元/平方米。

  地價篇:

  株洲縣新“地王”競價122輪,溢價逾50%

  “兩會”剛結束、央企導演北京“一天三地王”的消息仍在鋪天蓋地之時,日前,株洲縣一宗出讓面積為9.78萬平方米的地塊以1.53億元的高價成交,溢價8000多萬元,成為株洲縣出讓面積和成交總價的雙料“地王”。據悉,從上百個競爭對手中經過122輪激烈競價“突圍”拿下該地塊的,是一家浙江民營企業。

  株洲縣國土局的資料顯示,這宗地折合均價為104.29萬元/畝,這比2009年整個長沙河西板塊(包括望城)的整體均價78.2萬元/畝,還要高出一大截。就此,株洲一地產人士分析認為,“傳聞株洲縣會劃區,無論是房價漲得厲害還是瘋狂搶地,都應該和這個傳聞有點關系。”“這既是株洲縣當地市場的需求,也是郊區化居住的趨勢。”株洲房地產資深業內人士凌飛介紹,該地塊所在的淥口離株洲市中心車程只有10來分鐘,那里的電梯房已賣到了2200—2300元/平方米。不過與株洲市區相比,這個價格還是要低上千元。

  “民企比央企更早的向下尋找機會是顯然的。”和記者相熟的一位溫企負責人認為,與央企相比民企在實力方面的劣勢以及與生俱來的“危機感”和敏銳的“尋機能力”,一線市場空間的逐漸逼仄,都讓很多民營企業紛紛轉戰二三線市場。“過快上漲的生產成本,使一批開發商難以承受高地價和高成本的壓力,退出原有市場,轉往土地開發成本更加低廉的地區進行開發。”湖南華晨投資置業有限公司總經理助理、營銷總監屈國輝分析認為。

  事實上,國有企業在一線城市土地市場攻城略地的情況下,這批“下鄉”企業基本上是民企。據記者不完全了解,已有3、4家長沙地產企業轉戰株洲拿了地,只是眼下還“秘而不宣”。“在長沙再進行大的土地儲備,競爭太激烈,很難拿到。”一位轉戰市州的長沙企業負責人頗有無奈地說,“而在長株潭城市群建設利好刺激背景下,最簡單的道理就是株洲房價較低,上行空間還有很大。”

  房價篇:

  新房均價突破3000元/平方米,半年漲15%

  昨日上午,記者來到位于株洲市河西濱江南路的“湘銀·金色陽光”售樓處,售樓小姐介紹此樓盤是株洲本土湘銀房產的最新項目,將于3月底開盤,預計明年交房。目前已經有很多購房者交錢排號,現在不再接受排號優惠。至于價格,這位售樓小姐表示,預計在3800-4300元/平方米。“我們是江景房,在株洲大橋與天元大橋之間,交通方便,緊鄰株洲市政協,配套齊全,從排號情況來看,銷售將十分火爆。”

  在株洲河西另一個樓盤廬山戀,雖然前去詢問的購房者并不多,但是售樓處的小伙子介紹,目前一期已經全部售罄,二期正在建設。他說:“最近有一幢將開盤,已經有很多人前來咨詢,預計價格在3500元/平方米左右。”與此同時,記者走訪其他幾處將于今年上半年開盤的樓盤,被告知的價格均在3500元/平方米左右,且小戶型比較少。值得注意的是,記者在株洲市內一些大型二手房中介看到,一些品質較好的小區二手房報價也已突破3000元/平方米,其中株洲河西的湘銀小區,部分二手房成交價已經超過3500元/平方米。

  株洲市房產局一官員對記者表示,2009年初以來,通過采取一系列鼓勵開發投資和刺激住房消費的政策促動,住房剛性需求得到有效釋放,株洲市房地產消費已逐步走出低谷,并在去年下半年大幅回升,市場供銷兩旺。株洲市住房成交均價已由去年的2000多元/平方米飆升至3000多元/平方米。其3月第二周統計數據顯示,住房成交298套,3.39萬㎡,共計10218.21萬元,成交均價為3016元/㎡。數據顯示,去年11月第二周,株洲市新建商品住房成交483套,成交均價為2628元/㎡。而今年2月第四周,株洲市新建商品住房成交222套,成交均價為2944元/㎡。也就是說,株洲市新建商品住房均價從去年11月份的2600多元/平方米到今年3月,不足半年時間,漲了400多元/平方米,漲幅達到15%。

  作為長株潭城市群的重要一極,亦為湖南極為重要的工業城市和交通樞紐,株洲的發展步伐或許可以通過其緊跟長沙的樓市表現來詮釋。

  3月,株洲新建商品住房成交均價突破3000元/平米,半年不到漲了15%,更有不少新開樓盤報價到了4000元/平米以上。同樣是3月,受或將成為株洲新城區傳聞的影響,株洲縣城涌現出總價1.53億元、而溢價達8000萬元的新地王,其單價甚至已超過去年長沙大河西先導區的平均地價。

  觀察篇:

  任志強、潘石屹們

  該到縣市搶地王了

  “株洲縣新‘地王‘的出現,不應該歸于偶然,更應該看到其內在的必然邏輯。”一位不愿透露姓名的長沙房地產業內人士認為,“即使在長沙,這幾年在招拍掛市場風光無倆的也是北辰、保利這樣的央企。從某種程度上可以說,央企瘋狂出擊拿地的氣勢,已經把民營企業逼到角落了——比如株洲這樣三線市場。”就在北京新“三地王”產生的3月15日,香江控股公告稱,其子公司在株洲競得兩幅商業地塊作為“土地儲備”。

  盡管中央三令五申表明打擊囤地、遏制房價的決心,包括剛剛過去的兩會上政府相關言論言猶在耳,但是央企似乎置若罔聞。這讓人不禁感慨房地產行業“錢景誘人”之外,“大魚吃小魚、小魚吃蝦米”規律的殘酷。這一點,連叱咤風云市場多年如潘石屹和任志強這樣的大佬都感覺“罩不住”了。在任志強參與“大望京一號地”競拍“不敢舉牌”之后,潘石屹稱這位老大哥“花錢買丟人”。

  突圍也好、被迫也罷,對于很多“民企”而言,及早在株洲這樣有概念、有前景的三線城市“圈下地盤”,毫無疑問是當下的“現實選擇”。“株洲這樣的市場有它的好處,起碼不在輿論關注中心。”凌飛認為。也許,哪天聽到潘石屹在哪個縣城拿下“地王”的消息,我們也不用再驚訝。

  供應篇:

  今年供應

  將達500萬平米

  株洲市統計數據顯示,房地產業已經成為株洲市支柱產業之一,去年全年完成房地產開發投資104.1億元,在全省僅次于長沙,同比增長27.9%,增幅大幅高于長沙,成為株洲市又一個投資過百億元的產業,占全社會固定資產投資的18.35%。其中,商品房銷售面積429.87萬平方米,同比增長21.3%,僅市內城市四區就達到265.99萬平方米,同比增幅更是高達59.40%;商品房銷售額109.67億元,同比增長42.3%其中城市四區72.83 億元,同比增長67.58%。

  據株洲市房產局負責人透露,“今年株洲房地產重點在于棚戶區改造、縣域房地產迅速發展,力爭努力完成房地產投資120億元,完成商品房銷售500萬平方米;其中,縣域完成房地產投資50億元,完成商品房銷售200萬平方米。”

  消費篇:

  長沙人置業

  開始窺伺株洲

  株洲目前的購房主力主要集中在哪些人群?株洲市長江南路一家房地產公司曾做過詳細分析,該公司報告認為:“株洲市內大型企業員工和服裝市場從業者、教師和公務員群體、株洲市各區、縣進城者、在外地經商返城者一直是支撐株洲房價上升的主體,尤其是近兩年市內各區、縣很多市民已經成為株洲房地產重要的投資者。”由于大部分區縣購買主力到市區購房,也在一定程度上造成株洲市縣域房地產業成為“短板”,據上述株洲市房產局相關負責人透露,2009年,五縣市完成房地產投資不到30億元,實現商品房銷售面積僅164萬平方米。

  這位負責人提醒,目前株洲市房地產市場已經有一部分長沙投資者在進行投資,而且這部分人群會隨著長株潭城市群建設步伐加快而增加。“由于株洲很多樓盤是由長沙開發商開發的,所以他們也會帶來一部分投資客,再加上近期多條長沙至株洲道路通車,自然也帶來很多長沙投資者,畢竟相對于長沙市區房價而言,投資株洲相對容易,而且收益也較快較明顯。”


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