調控之下,1200萬m2新房誰來買?

作者 新融達     來源 新融達
2010-01-25

        與2009年相比,2010年1200萬平方米的供應量不算太大。但隨著政策風向逆轉,需求量多少成了一種難以預估的不確定。新增的供應,賣給誰顯然是個問題。圖/記者張必聞 

  曾經的分析是,在2009年需求大漲而供應短暫不足的語境中,長沙房價的沖動成為一種必然。而在未來的2010年,供應量的變化又將帶來怎樣的格局重建?過去兩周,本報悉數梳理長沙東西南北各區域供應量,結論卻讓人頗感焦慮。

  來自中原地產機構的統計預計,未來一年,整體供應量預計達1270萬平方米。“2010年長沙市場年中是個分水嶺,向上是希望,向下是變數。”愿景集團董事副總經理歐陽樂說。

  供應:明年將破1200萬平方米

  南城:供應300萬平方米以上;芙蓉北路片區:供應200萬平方米;月湖片區:供應100萬平方米;星沙:100萬平方米;大河西:預計供應300萬平方米……一個個數字,一個個樓盤供貨量的相繼出現,讓長沙樓市的心,越來越沉。來自長沙市房產研究中心的數據顯示,截至2009年12月31日,從2007年以來,長沙全市已經取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為640.91萬㎡。其中住宅489.07萬㎡,占76%;非住宅151.84萬㎡,占24%。雨花、岳麓、開福三區商品住宅待售面積均超過100萬㎡,分別占比38.14%、27.39%、22.24%,該三區的供銷量也位居前列。

  “當前商品房待售量仍然處于一個較高水平。按照2009年全年的銷售速度計算,如果不加新增供應量,現在的存量還可以保證半年左右的市場需求。”長沙市房產研究中心分析師說。可是,新增供應會停止么?這是一個不切實際的假設。相反的是,2010年的新開工量和新樓盤上市量還將出現明顯上漲。在未來一年,長沙新盤上市量將達390.99萬平方米。

  “將2009年在售樓盤新增推量,加上2010年新上市樓盤推量和2009年底的市場存量,預計2010年供應量將達到1588萬平方米,剔除不確定因素的影響,實際上市量約在1270萬平米。”中原地產機構分析師說。2009年全市新建商品房累計批準預售1455.71萬㎡,與2009年相比,2010年1200萬平方米的供應量絕對值并不算太大。現實是,隨著政策的風向逆轉,需求量的多少,成為了一種難以預估的不確定數據。“在市場好的時候,供應量再大,也不是問題,在市場不好的時候,供應量再小,也有風險。”湖南景鵬集團副總經理陳敢意味深長地說。

  趨勢:價穩量跌或成2010特性

  一個明顯的感受是,最關心供應量的,不是消費者,恰巧是開發商。尤其在供應量較大的南城與河西,對于供應量的憂慮尤其明顯。一個可能的預測是,在未來一年,長沙市場將處于區域市場競爭加劇的格局,隨著各區供應量不同帶來的競爭程度有可能不同。而價穩量跌將成為這一年最明顯的一個信號。

  “2010年對于河西開發商來說,供應量加大帶來的競爭加劇在所難免,而放到長沙整體市場來看,因為政策變動帶來的市場不確定性,也有可能放大這種競爭性。”湖南恒東房地產開發有限公司董事長劉大恒說。劉大恒所說的政策不確定性,意指2009年年底以來,中央政府所出臺的系列抑制投資需求、控制房價上漲的措施。一個正在形成共識的觀點是,2010年樓市降溫將成為一種趨勢,而國家政策的繼續出臺則有可能加大這種下跌預期。

  影響更大的,則是由政策利空帶來的消費者觀望。從需求層面來看,2009年三、四季度的成交量一直處于放緩的趨勢,隨著宏觀調控的持續深入,投資需求比重將縮小。一方面,是需求面的觀望加重,而另一方面,供應量又在持續上揚,這意味著“隨著供應市場的活躍,消費者所面臨的選擇更加豐富,同時對價格更加敏感,成交的熱度必然降低”。但一個不能回避的現實是,隨著2009年銷售量的大漲,一大批開發商已經通過銷售回款回籠大量現金,在資金壓力上相較2008年有明顯優勢,同時,隨著長沙土地稅費和基準地價的上調,降價的空間被進一步縮小。“房價穩定在2009年水平的可能性比較大,希望大跌或者大漲都不太可能。”金燁融府營銷負責人彭陶說。


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