調控趨緊:2010年長沙樓市供應見漲成交看跌

作者 新融達     來源 新融達
2010-01-21

           很多人也許都想過,面對2009年房地產市場的火爆,國家可能會出臺一系列打壓市場的政策。但是又有誰能料到,在如此短的時間內,包括二手房營業稅優惠到期,“國四條”,“國十一條”以及存款儲備金率上調這么多政策會密集出臺。
  
  如果用波浪線看市場,2008年是一個波谷的話,2009年絕對就是一個波峰,站在2010年的年頭上,這一年會是一個什么樣的曲線呢?
  
  宏觀調控政策保持基本穩定,但中央遏制部分城市房價過快上漲的態度十分明朗,投機性需求的熱情會明顯降低。由于去年剛性需求的集中釋放以及一系列刺激政策的影響,房地產交易出現大幅上升,但同時也帶來了部分城市房價上漲太快、投機盛行的情況。為此,中央去年年底出臺了“國四條”以及其他有關土地出讓金等方面的一系列政策措施,這些措施預計在2010年房地產市場中會有明顯表現,并將在改善供求關系,遏制房價過快上漲,抑制投機性需求等方面取得實質性的效果。
  
  調控趨緊:成交量將下降
  
  從2009年商品住宅購房貸款情況來看,銀行對住宅金融的支持力度較高,大部分銀行對首次購房均采取了不同程度的優惠措施如“二成首付、七折利率”,部分甚至對于多套購房也采取了同樣優惠,這在一定程度上助漲了投機性購房需求。但從2009年底出臺的相關政策風向來看,預計2010年金融機構對房地產開發貸款和個人按揭貸款的管理會明顯從嚴,對房地產業的信貸規模較2009年將會有所減少,房地產融資環境將會適度從緊。
  
  商品住宅供應量較2009年會有明顯增長,住宅消費的剛性需求也仍有較強的基礎,但總的銷售量較2009年會有一定程度的下降。從近幾年的新開工面積來看,長沙市2010年的上市量仍有較高的上升余地,但出于對抑制投資投機性購房以及房價升值空間壓縮的考慮,預計2010年總銷售量將較2009年有一定程度的下降。
  
  地王收斂:大盤壟斷性更高
  
  2009年12月17日,財政部、國土資源部、央行、監察部、審計署聯合下發《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,通知規定拿地的首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,以此來打擊開發商囤地。首付款比例的提高,將使開發商在購地時不得不考慮現金流問題,對高價地塊的承受能力也將有所降低,這將可能使土地招拍掛時的競拍成交價溢價率降低,從而保持城市地價的相對穩定,進而也遏制了房價的快速上漲。
  
  從2009年長沙商品房銷售情況來看,湘江世紀城全年銷售套數達10000套以上,約占全市總銷售量的8.5%(簽約數據),大盤的壟斷優勢顯露無疑;預計2010年隨著河西、南城等地大盤的逐漸上市,大盤的市場競爭優勢將會更加明顯,市場的集中度和壟斷性將會更高。相反,一些實力較弱,規模較小,品質較差的樓盤可能會被市場所忽視,兩級分化更加明顯。
  
  同時,從2009年市場銷售情況來看,住宅高端產品(如別墅等)由于其稀缺性,仍在持續受高端消費者熱捧;而中低價位普通商品房由于其切合普通百姓消費水平,也處于供不應求的態勢。當前市場銷售相對滯銷的主要是中高價位和大戶型商品房,由于其單價或總價的高企,普通市民對此類產品的接受度也是相對較低,預計這種情況在2010年仍將繼續。
  
  保障加速:二手房或繼續活躍
  
  根據中央的政策精神,未來三年是城市住房保障、舊城區棚改的關鍵時期,長沙已率先啟動三年完成全市約700萬平方米棚改的攻堅戰,加上廉租房政策和經濟適用住房貨幣補貼政策的配套,每年將解決2-3萬戶城市中低收入家庭的住房問題。2010年安居棚改工程將繼續整體推進,預計將完成棚戶區改造100多萬平方米,同時還有1萬多貨補憑證持有者將進入商品房市場,這樣將極大的刺激商品房市場的需求,激發住房消費;另外,安居棚改、經適貨補也為需求的實現提供了資金支撐,這將對形成梯級住房消費,均衡房產一、二級市場產生積極意義。
  
  與此同時,長沙市財政局下達通知,長沙市2009年的二手房交易契稅補貼政策延續至2010年底,租賃市場的規范也將出臺新規,這將為剛剛起動的長沙市二手房交易和租賃市場提供政策保障,預計2010年二手房市場仍將保持活躍態勢。
  
  記者觀察
  
  開發商仍看好長沙樓市

  
  如果說“二手房營業稅5改2”還是政府釋放的一個信號的話,那么國十一條的出臺可以說就是國家對于打擊房地產投機的一記重拳,“二套房首付提高到四成對于房地產市場來說影響很大”一位開發商如此坦言,“今年的銷售肯定上不去了,但是價格也不會很快降下來。”
  
  在上海,元旦3天成交量僅僅為180套,而在去年年底前,每天成交卻在千套以上,不僅僅是上海、北京、深圳這些一線城市在步入虎年之后數據也都不好看。作為長沙來說,雖然不像一線城市那樣對于政策那么敏感,新房銷量影響不大,但是作為房地產市場晴雨表的二手房在節后銷量環比下挫近八成。
  
  雖然從政策上來看,拐點或將到來,但是開發商對于長沙市場還是較為看好。一位在廣州參加一個房地產投資論壇的業內人士告訴記者:“隨著武廣高鐵的通車,長沙迎來前所未有的機會,在很多一線城市,開發商覺得空間已經不大了,泡沫已經很大,而在長沙,合肥,南寧這些二線城市,他們覺得還很有上升的空間。”


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