房價比租金漲得快,二手房租轉售

作者 新融達     來源 新融達
2009-08-06

     隨著樓市的持續火爆,長沙房價重新進入上行通道,二手房市場房價同樣呈現上揚走勢,相比之下,租金的漲速卻遠遠趕不上房價上漲的態勢,在這種情勢下,二手房轉租為售正在成為一些二手房業主的選擇。實習生洪虹 本報記者劉渝渝 長沙報道

  樓市回暖,套現具有誘惑力

  數據顯示,上半年長沙二手房住宅成交均價為1829元/㎡,同比上漲7.26%。

  而從出售采樣分析來看,長沙今年6月份住宅類房源掛牌均價為4016元/㎡,環比上漲僅為2.01%。其中,純住宅掛牌均價為4023元/㎡,環比上漲2.13%。商住兩用房掛牌均價為3603元/㎡,環比下跌4.68%。

  非凡地產店長助理茹小平說,他經手的一些房屋出租價格和去年相比并沒有什么大的變化,比如開福區黃金海岸樓盤100平方米的房子,去年月租大概是1200-1300元,現在的報價也就漲了百來塊錢。

  多位經紀人表示,現在市面上出租房以中小戶型為主,一方面和大戶型相比,中小戶型的租金相對較低,收租金的這種長期投資固然有穩定的來源,但是在房價上漲很快的時候,套現獲利更具有現實的誘惑力。

  此外,因為中小戶型的二手房雖然單價并不便宜,但是總價卻相對較低,以畢業生、都市單身白領為主的客戶源也較多,在二手房市場上也容易出手,因此大概有20%-30%大的戶型都由出租轉變成了出售。

  租售比下降

  在今年上半年,北京、上海、深圳、廣州等沿海一線城市普遍出現房價上漲、租金下跌的局面,作為投資價值判斷的基礎數值,房屋租售比也一路下跌,一些城市不但遠遠超出國際認可的安全范圍1∶200-1∶300,甚至還一度突破1∶450。

  租售比是指房屋的月租金與購房款之間的比值,比值越小,表明房價虛高的可能性就越大。

  據2008年的樓市年報所述,長沙2008年12月份的租售比為1∶286,這一數字在今年的6月份為1∶292。業內人士介紹,長沙房屋租售比的變化意味著,如果把房子出租,那么現在將比去年12月份要多花半年(292-286=6個月)的時間收回購房款。

  雖然隨著樓市回暖和房價的回升,長沙的租售比有了小幅的下挫,但是仍處于一個相對合理的范圍。

  “以水韻花都為例,一套45平方米的中裝房,我出售可以賣20萬,租出去的話大概是800塊一個月,”非凡地產店長助理茹小平向記者算了一筆賬,這樣一來,這套房屋的租售比是1∶250,租金回報率將近5%,茹小平認為“這樣的回報率已經不錯了”。

  投資空間受擠壓

  “二手住宅的租金總體來說是相對穩定的,和房價的波動相比,租金的波動幅度和周期都更趨平緩,特別是在新房放量、房源日益豐富的預期下,租金的上漲更將滯后于房價,如果僅僅只是想獲得租金的回報,房產投資時消費者需要更仔細地考量。”長沙嘉業地產顧問有限公司總經理張擁軍說,“從目前的市場來看,二手房交易是活躍的,但是租賃的行情卻沒有太多波瀾,特別是住宅市場。”

  2007年12月,長沙房屋租售比曾經達到過1∶325的低點,2009年的長沙樓市中報顯示,長沙全市新建商品房中,住宅均價已經達到3291元/㎡;這個數字正在逼近2007年3372元/㎡的數值。

  “在這樣的情形下,隨著投資客的魅影閃現,房價如果一再抬升,投資空間受到擠壓的現象將會越來越明顯,對于投資者而言,這意味著風險的放大。”


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