收緊預期下,樓市有點虛

作者 新融達     來源 新融達
2009-07-27

       在二套房貸的微妙變局下,長沙7月樓市表情迥異。圖/記者張必聞

  從6月底開始,杭州率先亮起“收緊二套房貸”信號,隨之而來的,則是銀監會等各級監管部門在不同場合的多次“收緊”表態。這似乎很好地解釋了7月長沙樓市出現的成交量下滑。來自長沙市房產研究中心的數據顯示,7月前兩周,長沙商品房銷售出現逐周下跌情況。但據記者了解,長沙多家銀行均未明顯執行二套房貸收緊政策,但“風緊”之時的二套房貸,還是讓樓市有些吃驚。

  本報記者文潔

  實習生屈紫微 長沙報道

  樓市定格:搶在政策前買房子

  鏡頭一:7月18日,長沙北城某售樓部。拿著銀行面簽的材料,臉現焦急之色的長沙人秦倩(化名),下車前最后瞧了一眼車內溫度計,42度。讓秦倩煩躁的,不僅僅是炎熱的高溫,更因為銀行政策的突變——就在7月,剛剛簽訂購房合同的她,被告知按揭銀行收緊了二套房貸。

  這意味著,原本可按照首套房貸享受利率7折的秦倩,因為名下尚有一套已還完按揭的房子,只能按照第二套房貸進行,首付四成。在上半年長沙市商品房銷售面積達772萬平方米的樓市物語中,銀監會及各級監管層關于二套房貸的收緊跡象,正在敲打長沙樓市敏感的神經。

  鏡頭二:7月18日,體育新城,盛世華章售樓部。營銷負責人楊延斌正在翻閱銷售報表。“現在均價從去年底的3200元/平方米已經回到了開盤時的4200元/平方米。”在價格上漲的背后,是盛世華章的銷售狂飆,從3月到6月,這個樓盤銷售超過500套。“因為上半年銷售太好,目前我們的房子已經剩下不多了,價格上漲也是為了調整銷售速度,避免出現斷貨的狀態,所以,就算二套房貸收緊預期下降,對我們影響也相當有限。”

  鏡頭三:7月19日,月湖蘭庭售樓部。營銷總監鄧兵正在忙碌地接待客戶。在價格普漲的樓市語境中,這個樓盤反其道而行之,在7月針對大戶型推出了每平米送1克黃金的優惠政策。

  “現在是最熱的時候,一般是銷售的傳統淡季,我們覺得現在雖然市場很好,但是在價格微調中,跑量還是非常重要的。”鄧兵說——而這次政策的結果是,截止到19日銷售60套。

  鏡頭四:河西,岳麓一號·咸嘉官邸。購房者廖承宇正在挑選一套140平方米左右的住宅。“現在聽說二套房貸要收緊,我老婆要我盡快過來買房子,搶在政策正式開始前辦好手續。”讓他心動的,除了二套房貸收緊的風聲之外,還有兩套一口價3980元/平方米的特價房。

  收緊在即:開發商擔心投資者猶豫

  7月20日,個股普漲,上證指數上漲2.42%,但地產指數當天低開低走,逆市飄綠,下跌0.52%,其中龍頭股萬科A下跌0.78%、保利地產下跌2%。地產股集體下挫令市場感到困惑:在地產股中報業績將陸續亮相、市場預期其盈利狀況比較樂觀的情況下,地產股形勢何以急轉直下?或許,答案正在二套房貸之上。

  從5月開始從南到北蔓延的“樓市高溫”,因房價大漲和地王歸來,已經引發市場及管理層關注。在二套房貸的微妙變局下,長沙7月樓市表情迥異。上半年去庫存化較大的項目,因為后續現貨壓力不大,在價格上漲中“以不變應萬變”,試探市場預期;而正處于銷售期的項目,則再出促銷奇招,以快速走量規避市場風險。咸嘉官邸營銷負責人龔博表示,在目前的市場不明朗狀況中,“去庫存化”,把剛性需求的尾巴抓住,應該是下半年不少開發商的選擇。

  二套房貸收緊的“舊事重提”,多少讓上半年開心的開發商們突然心驚。“二套房貸收緊肯定對房地產行業有影響,中高端商品房影響會更大一些。”湖南綠城投資置業有限公司總經理助理祝海表示。在他看來,長沙消費還是以自住型和改善型需求為主,投資型和投機型購房較少,房價總體而言并不高,而且價格比較穩定,“因此,影響不會太大。”

  從3月份以來,原本由自住類剛性需求驅動的房地產市場,忽然轉向為以通脹避險、博取升值等為主的投資客為主,比例快速上升到40%以上。這種客戶,主要受杠桿刺激,對于貸款依賴性較大。“如果能夠真正地、不變相地執行二套房貸政策,將對房地產市場造成很大影響。”愿景地產付昊稱,4成首付意味著首付成本提高100%,而利率從7折提高為1.1倍,則意味著利率支出增加57%,兩者相加即使只計算首付,杠桿效應也大降100%。非剛性需求在短期內必將萎縮。“由于房地產市場是中國唯一具備杠桿效應的投資市場,因此,杠桿效應的大幅度下降,必然將在較大程度上影響房價。”付昊說。


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