中國內地上市房企2009年第一季報解析

作者 新融達     來源 新融達
2009-06-29

     意料之外的“小陽春”讓開發商大大松了一口氣。市場成交量價齊升,現金流轉正、負債率和存貨下降,甚至有部分企業開始“搶地”——2009 年4 月,北京土地平均成交溢價率拉升至16。3%。

    今年元月份,陽光100 置業集團總裁易小迪接受本刊專訪時的判斷,幾乎一一實現:“最壞的時刻已經過去,2009 年房價將呈現一個穩中有升或穩中有降的局面。”“從開發商內部來看,2009 年發生大規模動蕩的因素不存在了,投資銀行逼債、現金流緊張等問題都將慢慢得以緩解,倒閉潮更加不會來了。但小公司會退出,企業重組會發生。”等等。

    從關乎企業生死的指標——現金流來看,經營性現金流實現了近幾年來首次轉為正流入。這是“小陽春”熱銷和縮減投資支出帶來的效果。如果趁目前股市的反彈良機,實現配股或發債等融資活動,那么,上市公司手上持有的現金將大大增多。總體而言,上市公司整體破產風險已大大降低,當然除了中新地產等個別案例。

    與此同時,上市公司存貨增速拐頭向下,負債率也得以下降。這說明最壞的時刻已經過去。如果2009 年下半年的市場成交保持在一個正常水平,行業將會平穩度過這次調整,并不會出現潘石屹所謂的“百日劇變”。

    雖然僥幸逃得一劫,但行業分化不可避免。截至今年一季度,萬科預收款274 億元,保利地產(600048,股吧)128 億元,這為今后的廉價拍地和低價收購儲備了金融資源。這樣一來,萬科和保利這樣的公司得以進一步降低土地儲備的平均成本,競爭力和占有率的提升自然成為板上釘釘的一件事。

    再就是產品線和商業模式的調整。透過這個“小陽春”,我們可以看到,并非是所有的樓盤都熱銷,熱銷是個別的。在牛市里,豬都會飛。但當市場回歸理性之后,則需要改變固有的思維,意識到蓋房子也是需要“真功夫”的。現今,即使連綠城這樣的產品導向企業,也在學習傾聽市場的聲音。

    2008 年,營業收入超過百億元的房企已有10 家左右,相信2009年會更多。今后的市場競爭更多的是在大公司之間展開,從長遠來看,比拼的則是商業模式。如何基于自身的資源和能力、價值觀,根據市場需要,調整自身的商業模式將成為公司掌門人不得不著手考慮的大事。

    這個“小陽春”,是一個經濟新周期的開始,也是公司競爭的一個新起點。

    現金流轉正

    潘石屹的“百日劇變”夢想已成泡影。

    眾所周知的是,2008 年3 月底,潘石屹拋出了著名的“百日劇變論”,稱房企因現金流危機將陷入兼并、重組及項目轉讓的困境。與此同時,國泰君安研究所認為開發商整體資金缺口高達7100 億元。

    但讓人出乎意料的是,今年春節之后的樓市“小陽春”,讓上市房企“不差錢”:一季度銷售超預期回升以及投資的大幅收縮,導致行業現金流情況出現明顯的好轉。截至2009 年3 月31 日,上市房企經營性現金流首次出現正增長。

    今年一季度,全國新商品房成交量已經達到2007 年、2008 年的高點, 上市房企整體銷售額同比增長23%,經營性現金流同比增長19%。在這其中,萬科銷售面積同比增長33。2%,中海同比增長88。3%,保利地產同比增長132。89%,金地同比增長51。6%。


    “小陽春”是去年下半年量價齊跌、購房者持幣待購、政策利好不斷累積之后,剛性需求集中釋放的結果,以婚房、拆遷戶、首次置業及自住改善型需求為市場主體。因此,在一季度,中檔房產比例較大的萬科、金地、保利和中海斬獲頗多,而進入4月份之后,從事高端房產開發的綠城中國也實現了銷售的井噴——截至5 月10 日,銷售額沖擊百億元,這說明投資者也開始出手。

    為了緩解資金壓力,上市房企今年一季度投資持續收縮,投資支出同比減少39%。2008 年,銷售情況的屢低于預期,為緩解現金流情況,達到收支平衡,開發商不斷通過減少拿地、開工、拖延工程款支付等多種方式緩解其現金流支付,行業投資額增速不斷回落。

    截至今年一季度,行業投資增速同比增長7。3%,較去年一季度同比增速下滑24 個點;上市房企收縮幅度大于行業平均水平:投資支出同比減少39%,而去年同期同比增速為89%。

    量入為出,確保項目的開發節奏和銷售節奏相匹配,將成為今后房企保持現金流平衡的主要策略。
“去庫存化”競爭

    2007 年,是一個“地王”年,幾乎每月產生一個“地王”,但孰料搶來的“地王”竟成為“燙手山芋”。之后,如何退還或處置“地王”,則成為企業不得不考慮的一件事。遠有蘇寧環球(000718,股吧)退還上海南京路地王,近有綠城通過與九龍倉的項目置換甩掉上海新江灣地王。

    從內地上市房企整體來看,自2008 年以來存貨增幅開始下降,并在2009 年一季度實現了劇降,從2007 年的60%、2008 年的40%,降到了2%。如果“小陽春”得以在2009 年下半年得以持續,那么,這說明存貨已接近最高點,下一步有可能拐頭向下。

    不過,這也要看下一步房企的開工情況,雖然存貨增速短期內劇降,占總資產的比例略降,但存貨絕對值并未減少,而是略有增加。如若此次“小陽春”再次激起了房企的投資熱情,那么,存貨增速再次上升也并非不可能。

    在去庫存化過程中,上市房企開始出現分化。堅定執行的去庫存策略使得一線龍頭公司如保利地產和萬科等存貨增速明顯下降,而一些對周期變化認識不清的企業則面臨庫存激增的壓力。例如,在內地上市房企存貨前十名公司中,萬科和保利地產的同比增速分別為16%和13%,而招商地產(000024,股吧)、金融街(000402,股吧)和華發股份(600325,股吧)則分別高達42%、55% 和83%。

    “小陽春”之后,房企將繼續面臨“去庫存化” 競爭。誰先消化完高價土地,誰將取得下一輪競爭的成本優勢。

    負債率仍處高位

    即使有今年一季度的“小陽春”,但行業的資產負債率,及扣除預收款的真實負債率都沒有得到明顯改善,這跟存貨增多相關。凈負債率從2008 年末的48。2% 下降到2009 年一季度的45。9%,表明償債能力有所增強。(如表所示)




    行業資產規模仍在擴張,這是由于,一方面,2007 年拍得的土地大量進入開發期,另一方面,商業銀行今年一季度放出了天量信貸,房企獲得了一定程度的信貸資金。

    預計二季度到三季度,隨著銷售的持續回升以及開發商融資渠道的逐步拓寬,行業負債率水平會繼續降低,整體的破產風險已經大幅減弱。

    綜上所述,我們可以發現,“小陽春”之后,真正的冬天并未來臨,反而是行業和企業的基本面有了比較樂觀的改善:現金流轉正、存貨和負債率雙降。但緊接著的,將是一場“去庫存化”競爭,與產品線和商業模式的調整。誰先把高價地消化完,誰的產品線和商業模式貼近市場的真實需求,誰將成為下一輪的“新領軍者”。


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