"土地財政"或轉"公共財政" 物業稅征收空轉實

作者 新融達     來源 新融達
2009-06-02

            

備受關注的物業稅,正在陷入一場深度博弈。

6月1日,記者得知,盡管尚未有明確的配套方案公布,首度官方出現的“物業稅”的稅收系統,卻被普遍視為從“空轉”向“實轉”試點的重大轉折。在房地產市場低迷依舊的語境中,物業稅如此高規格“舊事重提”,尤令人關注。

博弈,依然繼續

從我國房地產行業來看,在房地產開發建設、交易、保有的各個環節中,有耕地占用稅、契稅、印花稅等12個稅種,其名目繁多、重復征收的問題一直為人詬病。用物業稅取而代之是一個不錯的選擇。此外,物業稅還是打擊住房空置與房價居高不下的有力武器。

在我國,最早提出物業稅是在2003年。接下來的7年中,站在風口浪尖的物業稅,在經歷了數番輿論的唇槍舌劍之后,屢屢重歸沉寂。

但最新的調查數據依然顯示民眾心中的隱憂。

剛剛買房的市民何峰聽到這一消息,十分驚訝:“買房的房款中,不是已經包含了土地款么?難道又要我再交一次稅?這不是雙重收費么?”

在很多人眼中,“物業稅會帶來房價下跌”更是個打了問號的命題。

在天涯論壇里,一位網友這樣表達自己對物業稅的看法:我沒有房子,我租房。但我知道,加稅之后,不管加什么稅,最終都會轉嫁到我的頭上。

“物業稅的開征,最關鍵的問題是現行的產權制度與稅收制度相互矛盾。”長沙市律師協會理事文穎說。在我國,一直實行的是土地出讓金制度,土地所有權歸于國家,一旦要開征物業稅,如何解決已繳納土地出讓金的業主繳稅問題,是一大矛盾。

國務院發展研究中心的專家倪紅日所在的房地產稅費改革課題組出了一份報告:物業稅“空轉”試點中暴露了三大障礙:首先是評估能力的制約,其次是納稅人的抵觸,第三是稅務機關征收能力的制約。

“最大的阻力是很多房子搞不清在誰手里。要征收物業稅,必須搞清楚每套房子都是誰的。”北京師范大學房地產研究中心董藩如此回復。

利益群體的角力

一個令人深思的細節是,在中央政府強勢的態度背后,是地方政府物業稅改革態度的曖昧。

在記者采訪中,來自長沙市和湖南省的很多官員在接到消息的第一反應是茫然。“我們還沒有聽說這個事情,等國家正式文件出來”是最為常見的回答模本。

“物業稅涉及的群體和利益面太廣了,不可能在短期內一蹴而就。目前湖南也在一個研究階段,但是這個時間有多長還不好說。”長沙市政府一位不愿意透露姓名的政府官員如此表示。

而另一位開發商則更為尖銳地說:“目前開征物業稅,還不大可能。一方面,現在的房地產市場處于很低迷的狀態。不管物業稅是否會影響房價,這個稅種出來本身就對市場有一定的打壓。另一方面,地方政府的財政收入主要來自土地收入,地方政府能夠心甘情愿讓出來么?”

事實上,與國外沒有土地出讓金,只每年征收物業稅相比,中國的土地出讓金方式,更像是“一次性征收70年使用稅”的“物業稅變種”。而這意味著,一旦“費改稅”,土地出讓金的流失,是否讓地方政府缺乏稅改動力?

一種可能的猜想是,國家已經先行一步——就在5月,國家統計局下發通知,決定在40個重點城市范圍內開展一次商品住房開發費用構成專項調查,其中一個重點是項目土地成本(取得土地費用、土地開發費用、契稅等)。

從某種程度上而言,物業稅本質并不是為打壓房價而設計,而是旨在為地方政府提供穩定稅源,改善區域內的公共服務,促使地方政府從“土地財政” 向“公共財政”轉型。中央與地方財力與事權不匹配的財政關系也將發生變化。

而這,顯然是中央政府加快物業稅的根本所在。

[相關背景]

5月27日,湖北省傳出消息,該省發改委剛剛向財政部上報了改革方案,在武漢綜改試驗區內實施土地費改物業稅;同月,深圳新批的市政府年度投資項目中,“物業稅及配套管理系統”赫然在目。記者多方打聽得知:就在今年,長株潭兩型社會試驗區的稅制改革方案,已經上報給了國務院,目前仍在等待獲批。“目前, 湖南正處于啟動調研的階段,需要對其進行重新設計和規劃,經過相對復雜的、漫長的調研過程,才能達到既不加重納稅人和企業稅負、又能促進當前地方經濟發展、還能體現稅政優惠的目的。”湖南省地稅局副局長鐘世民在一次會議上的講話透露了物業稅背后的利益搏弈。


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