拆遷基地中商業用房評估方法比較

作者 新融達     來源 新融達
2009-04-08

 拆遷基地中商業用房的評估,其評估方法的選用顯為重要。科學實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學的理論依據,又能反映現實交易行為。因此,房地產價格通常可以從如下三個途徑來求取:一是參照類似房地產近期的市場交易價格;二是依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值;三是參照重新建造類似房地產所需要的費用。由此形成了房地產估價的三大基本方法,即:市場比較法、收益法和成本法。除此之外還有一些其他方法(實質上是三大基本方法的派生,在此不展開)。每種估價方法都有一定的適用條件,運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。依據房地產估價的需要及其特點,按照房地產用途可將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型,商業房地產的估價與其他類型房地產比較起來要考慮的因素多得多,相對評估難度也更大,因此我們需要了解商業房地產的特點、估價的特點、主要影響因素等,才能合理選擇評估方法。
    一、商業房地產的特點
    商業房地產一般包括商店(如商場、購物中心、各類零售批發市場、百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館(如娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等)等。商業房地產的特點:
    (1)收益性。商業房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業主自己經營,有的是出租給他人經營,有的是以聯營形式經營。
    (2)經營內容多。在同一宗商業房地產中,往往會有不同的經營內容,如商品零售、餐飲、娛樂等。
    (3)轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營,有的承租人從業主手上整體承租后,又分割轉租給第三者。經營方式多而且較為變雜。
    (4)裝修高檔而復雜。商業房地產通常會有非常高檔的裝修,而且形式風格各異,要準確估算其價值必須單獨計算。
    二、影響商業房地產價格的因素分析
    1、影響商業房地產價格的主要區域因素
    (1)地段繁華程度:影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的商業繁華程度,這取決于房地產所處的是哪一級商業中心區來確定。
    (2)交通條件:商業房地產估價時,要從兩方面考慮交通條件:一是方便顧客方面,從現階段一般情況來看,主要是公共交通的通達度,可用附近公交線路的條數、公交車輛時間間隔及公交線路聯結的居民區人數等指標來衡量,另外大型商業經營者還要考慮機動車和非機動車停車場地、進貨交通和卸貨的便利程度。
    2、影響商業房地產價格的主要個別因素
    (1)臨街狀況:一般來說,臨街面越寬越好。如果幾面臨街,則有利于商業房地產價值的提高。
    (2)內部格局:商業用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業用房往往要分割出租,因此,要求內部空間能夠靈活地間隔。
    (3)樓層:一般來說,位于底層的商業用房較優,但如果有自動扶梯,樓上的商業用房與底層之間的不利差距將大大縮小。
    (4)面積:應有與經營要求相適應的面積。
    (5)凈高:商業房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感,不利于經營;若凈高超過合適的高度,建筑成本會提高,也無助于房地產價值的提高。
    (6)儲存空間:商業零售一般都會備有一些存貨,有一定的儲存空間有利于商品周轉。
    (7)裝修和結構構造:裝修在商業房地產的價值中往往占有很大比重。同樣的房屋,僅僅由于裝修不同,價值會有很大的差別。此外,建筑結構構造因采用的材料不同,其價值也有很大的差別。
    (8)轉租的可能性:有些業主或中間承租人規定,承租人不能再轉租,這將影響投資(承租)商業房地產的靈活性,從而影響該商業房地產的價值。
    (9)使用年限和折舊情況。
    三、商業房地產評估方法的選擇及比較
    1、商業房地產評估方法的選擇及比較
    房地產估價的三大基本方法:市場比較法、收益法和成本法。不管采用哪一種方法,都需要與估價對象相適應的基礎資料來支撐。因此,在利用具體的估價方法進行估價時,是否掌握豐富的切合實際的基礎資料是估價結果能否準確的重要保障。
    對于任何商品而言,性價比都是其基本的經濟屬性。住宅產品往往可以通過地段、得房率、戶型、外觀等因素對性價比有粗略的判斷。而被用來銷售的商業地產中,不僅包括營業面積,還包括如管理、服務、設備等其它附屬部分的價值。恰恰是后者難以明確量化,對于大型購物中心來說尤其如此。商業房地產的一個主要特點是能夠用以獲得收益,商業房地產的價值往往也正是體現在它的獲取收益的能力上,所以收益法是商業房地產最為常用的估價方法。商業房地產的轉售轉租比較頻繁,特別是小型商用房,因此,較易獲得比較案例。所以,在商業房地產估價時,市場比較法也是一種常用方法。
    對于以銷售為主的沿街商鋪、住宅底層商鋪,由于功能簡單、平面及空間也便于單元化分割,又便于獨立經營,因此和商品住宅的評估方法區別不是很大,評估時參照市場價格評估。評估方法適宜選擇市場比較法、收益法。
    對于經營批發、零售的商場,由于其銷售時分割為一個個獨立的鋪位,鋪位之間沒有明顯的界限,經營者獨立經營,但由商場統一管理。該類商鋪產權獨立,可自由轉讓。評估時根據其在商場中所處位置,參照市場價格評估。評估方法適宜選擇市場比較法、收益法。
對于大型的購物中心、商場而言,由于其規模龐大、功能復雜、除了營業面積外,還有大量管理服務和附屬設備設施及相應用房,而且單元分割不便,經營也是整體性經營。一般這樣的購物中心即使是轉讓也是整體轉讓或者是部分股權轉讓,因此評估時按照商場經營收益測算為主。評估方法適宜選擇收益法(DCF法)、成本法、市場比較法。
    星級酒店與大型的購物中心的情況類似,但多了跟星級配套的服務及無形資產的成份。評估方法適宜選擇收益法(DCF法)、成本法。只不過商場是基于租賃收入測算凈收益,而五星級酒店是基于營業收入測算凈收益。
對于綜合性高檔物業(如金茂大廈、環球金融中心),其有商業、辦公、五星酒店、展示廳等不同的經營內容(或者說不同的用途),一般會有不同的收益率,采用收益法估價時,則應對各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。
    2、商業房地產評估中經驗的重要性
    房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥于有關的理論和方法,因為房地產價格形成的因素復雜多變,不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價是一項專業性很強的業務,但是準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先,對于某一確定的待估對象,究竟選用哪幾種估價方法較為適宜,以哪一種估價方法為主,都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次,在運用某種估價方法評估某一房地產時,還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定,如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等,其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所做出的主觀判斷;運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運用成本法估價時,成新率或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。
    房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提,在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中,推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識,有時會表現出非邏輯性,體現為估價師的超常眼力。
    房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力;房地產價格受區域市場影響較大,對區域市場的分析往往難以獲得十分準確的數據資料,由于范圍較小,一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大,需要估價師具有一定的洞察力;另外,在最終估價值的確定以及對某些特殊物業,如某些特殊的商業物業,由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格,分析時也離不開估價師的判斷能力,有時甚至是依靠一種直覺來做出判斷。


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