基礎設施配套費上漲 長沙房地產開發成本增加

作者 新融達     來源 新融達
2009-03-04

從今年5月8日起,長沙市城市基礎設施配套費開始執行新的標準,試行期1年。其中,長沙市住宅用地的城市基礎設施配套費最高可達270元/平方米(建筑面積),商業用地最高可達360元/平方米(建筑面積)。而原來的執行標準為:建設項目在征地、報建、建設、登記、交易環節必收的行政事業性收費項目為住宅93.5元/平方米,非住宅117.3元/平方米。

業內人士認為,城市基礎設施配套費上漲,相當于房地產開發成本的剛性上漲,不排除導致長沙房價波動的可能。

當記者告訴長沙市民謝先生長沙市城市基礎設施配套費上漲時,他的第一個反應是,“房價又要漲么?”正準備買房的謝先生覺得,他并不了解該費用的用途,“但有一點是可以肯定的——羊毛出在羊身上,開發商會把這部分費用轉嫁到消費者頭上。”

實際上,長沙市城市基礎設施配套費上漲并不能成為房價上漲的理由,供求關系仍是影響價格的決定性因素。而由于城市基礎設施配套費需要在房地產項目前期交納,其費用的提高對開發商的資金流影響很大,房地產開發門檻將隨之提高。

低容積率樓盤征收比例更高


從已經正式出臺的《湖南省物價局、湖南省財政廳關于規范和調整長沙市城市基礎設施配套費標準及有關問題的批復》可以看出,調整后的城市基礎設施配套費標準是按用地類型和土地級別分別核定,具體計算公式為:城市基礎設施配套費=土地使用面積×規劃容積率×城市基礎設施配套費標準。

同時,對于招拍掛和協議出讓的土地,在基準地價的基礎上,加城市基礎設施配套費等項目確定土地起始價,實際成交價格高于起始價的部分按30%的比例征收城市基礎設施配套費。除經濟適用住房和廉租房以外的劃撥土地,則按建筑面積每平方米150元的標準征收城市基礎設施配套費。

今后,低容積率的樓盤將面對更高的城市基礎設施配套費。對于規劃容積率小于1.0的商品住宅項目,容積率每減少0.1,城市基礎設施配套費就增加10%。

同時,對于經濟適用房和廉租房的建設實行優惠政策,經濟適用房減半,廉租房則免征。

增加3%—5%開發成本


據了解,長沙房地產開發成本主要劃分為三大塊,一是樓面地價,二是包括城市基礎設施配套費、稅費等在內的綜合開發費用,三是建安成本。業內人士認為,此次城市基礎設施配套費上漲將造成第二大項費用的增加,從而將剛性增加房地產開發成本。

在業內人士看來,此次城市基礎設施配套費的上漲,理論上將增加3%—5%的開發成本。不過多位業內人士認為“這只能是一個理論性的估算”。

昨日下午一位業內人士給記者算了一本賬:取一個相對算術平均值,以一個市中心4200元/平方米賣價的樓盤為例,該樓盤樓面地價約為1500元/平方米,高層建安成本約為1500元/平方米,包括城市基礎設施配套費、稅費等在內的綜合開發費用在增加前約為600元/平方米,增加后接近800元/平方米。“理論上,對于一個市中心4200元/平方米賣價的樓盤來說,開發成本增加比例約占開發總成本的3%左右。”這位業內人士表示。

日前,長沙市房產信息中心發布了《2007年一季度長沙房地產市場形勢分析報告》,該報告顯示,一季度長沙市商品房均價為3184元/平方米。從這個基數相對較低的長沙房價來看,增長的城市基礎設施配套費約在5%左右。

[市場分析]

剛性成本上漲提高開發門檻


據了解,城市基礎設施配套費上漲主要是對尚未報建的項目而言,因此,對長沙部分大盤的后期工程和新盤將帶來影響。“有一個相對的滯后效應,其影響將在今年下半年,甚至明后年才會顯現出來。”天心區某樓盤副總經理分析說。

“將進一步提高房地產開發門檻,加速房地產企業的優勝劣汰。”長沙中盛行總經理謝晟坦言。據了解,由于城市基礎設施配套費是在拿五證前必須交納,因此將大大增加房地產企業的財務成本。比如一個10萬平方米建筑面積的項目,如果城市基礎設施配套費是150元/平方米,占用資金就是1500萬元。

城市基礎設施配套費上漲,相當于房地產開發成本的剛性上漲,對此,不少業內人士的觀點是,此舉不排除導致長沙房價上漲的可能。城北某樓盤營銷負責人表示,費用上漲后,公司可能會有作相應的價格調整的可能性。

有業內人士認為,不能簡單地認為城市基礎設施配套費上漲就會引起長沙房價上漲,這不是因果邏輯,因為房價的波動因素最終取決于市場,受到市場供需影響,不能簡單地認為房地產開發成本提高,就一定帶來長沙房價上漲。


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