物權法解釋明確:業主享五項物業服務知情權

作者 新融達     來源 新融達
2009-06-02

          最高法為審理住房物業糾紛案立規,涉及車位糾紛、業主身份認定、住改商糾紛等多個“熱點”———

          據《北京青年報》報道 記者昨天(5月24日)從最高人民法院獲悉,為統一裁判尺度,妥善處理建筑物區分所有權,以及物業服務糾紛,最高人民法院于近日公布了《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,并將于今年10月1日起施行。

          據介紹,這兩部司法解釋在《物權法》等法律規定框架內,內容涉及住房和物業糾紛案件審判中的若干熱點、難點問題,具體包括:業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數的計算方法、業主權利義務的范圍、車位車庫糾紛的處理、業主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關系業主的認定、業主撤銷權的行使以及業主知情權的保護等;物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理等等。

未取得房產證 也能被認定為業主

          業主在物業管理中,除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外,還有權提議召開業主大會會議,有權推選業主代表,并享有被推選權。但是,一戶人家的所有人是否都算業主?業主的身份如何確定?一直存在爭議。

         新出臺的司法解釋明確,依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為物權法第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法使用商品房等建筑物,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。

租售車位車庫 須按“配置比例”

          隨著私家車的激增,社區車位、車庫問題成為熱點問題。許多小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足,于是有的開發商或物業公司占用共有的道路或其他場地作為車位,有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放,這種做法是否合法,物權法的規定過于籠統。

            新出臺的司法解釋明確,建設單位按照“配置比例”將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。所稱“配置比例”是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
        

“住改商糾紛” 明確利害關系人

《物權法》第七十七條明確規定:“業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的,應當經有利害關系的全體業主同意”。但是,究竟什么是利害關系業主?《物權法》沒有就“利害關系”作出明確解釋。

新出臺的司法解釋明確,業主將住宅改變為經營性用房,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

對于小區物業服務 業主享有五項知情權

《物權法》規定,小區物業公司僅具備服務權,利用小區設施所得公共收益,必須全部用在小區公共設備維修、業主日常文體活動。但業主要求公布或查閱收入、使用情況,往往被拒,訴至法院后判決結果也不一,主要原因是法律沒有明確哪些情況可以公布或查閱。

新出臺的司法解釋明確,業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的,人民法院應予支持:(一)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;(二)管理規約、業主大會議事規則,以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;(三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;(四)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;(五)其他應當向業主公開的情況和資料。

拖欠物業費 不影響業主解聘物業

盡管法律明確“經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”,可以解聘物業公司,但物業公司多以拖欠物業費為由拒不離開小區,各地法院對此情況也是判決不一。

新出臺的司法解釋明確,業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業主委員會請求解除物業服務合同的,人民法院應予支持。物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的,人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

新聞背景:住房糾紛審理尺度不一

近年來,隨著我國住房制度改革不斷深入,涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加,審判實踐面臨的壓力與日俱增。因法律規定不明細,各地法院在審理這類糾紛時裁判的尺度不一。為此,最高人民法院于2007年初正式立項《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,進行了廣泛的調研、分析與論證,多次征求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作,兩部司法解釋最終出臺


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